Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) emergem em 2026 como uma das oportunidades mais promissoras para quem busca diversificar sua carteira e aproveitar um cenário econômico favorável.

Com a expectativa de queda da taxa Selic, o mercado está aquecido, e milhões de investidores já estão se beneficiando desse movimento.

Neste artigo, vamos explorar como você pode se posicionar para colher os frutos dessa tendência, com uma análise detalhada e dicas práticas.

O Cenário do Mercado em 2026

O ano de 2026 promete ser um divisor de águas para os FIIs, impulsionado pela queda projetada da Selic para cerca de 12,25%.

Isso cria um ambiente mais atraente para investimentos de renda variável, como os fundos imobiliários.

O Ifix, índice que reúne os principais FIIs da B3, já mostrou força em 2025, com alta acumulada de 18% até dezembro.

Essa performance reflete a confiança crescente no setor.

Além disso, mais de 2,8 milhões de investidores negociam FIIs na B3, com média diária superior a R$ 300 milhões, indicando um mercado robusto e líquido.

Para aproveitar essa onda, é essencial entender os diferentes tipos de FIIs e como eles se comportam.

A seguir, vamos desmistificar as categorias principais, cada uma com suas características únicas e potenciais de retorno.

Tipos Principais de Fundos Imobiliários

Existem várias categorias de FIIs, cada uma adequada a diferentes perfis de risco e objetivos de investimento.

Conhecer essas opções é o primeiro passo para construir uma carteira sólida e diversificada.

Fundos de Tijolo

Os fundos de tijolo investem diretamente em imóveis físicos, como prédios, shoppings e galpões.

Eles oferecem estabilidade e renda passiva através dos aluguéis pagos pelos locatários.

Essa renda é geralmente distribuída mensalmente, proporcionando uma fonte recorrente de fluxo de caixa.

Além disso, as cotas tendem a valorizar com o tempo, acompanhando o mercado imobiliário.

Para 2026, esses fundos são destacados como grandes destaques, especialmente aqueles com localizações premium.

• Ativos incluídos: prédios industriais, hotéis, shoppings, escolas, galpões de logística, lajes corporativas, hospitais e agências bancárias.
• Características principais: renda previsível, valorização das cotas ao longo do tempo, e foco em ativos reais.

Fundos de Papel

Os fundos de papel investem em títulos de crédito imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).

Eles funcionam como uma carteira de renda fixa atrelada ao setor imobiliário, com rendimentos baseados em juros e correções monetárias.

Em 2026, os fundos indexados ao IPCA tendem a se tornar mais competitivos em relação à renda fixa tradicional.

Esse tipo é ideal para quem busca exposição ao imobiliário com menor volatilidade.

• Ativos incluídos: CRIs e LCIs.
• Características principais: rendimentos derivados de juros, potencial de valorização dos papéis, e menor dependência de imóveis físicos.

Fundos de Fundo (FOF)

Os FOFs investem em outros fundos imobiliários, proporcionando diversificação com um único produto.

Eles são administrados por gestores especializados, o que os torna uma excelente opção para iniciantes ou quem prefere uma abordagem mais gerenciada.

Para 2026, oferecem boas oportunidades de investimento com margens de segurança atrativas devido a deságios.

• Características principais: maior diversificação, gestão profissional, e facilidade para investidores menos experientes.

Fundos Híbridos

Os fundos híbridos combinam características de tijolo e papel, investindo tanto em imóveis físicos quanto em títulos de crédito.

Essa flexibilidade permite ajustes conforme o cenário econômico, reduzindo riscos e garantindo boa diversificação.

Em 2026, continuam sendo opções atrativas para carteiras focadas em geração de renda.

• Características principais: portfólio misto, ajustes dinâmicos, e redução da dependência de ativos específicos.

Fundos de Desenvolvimento

Os fundos de desenvolvimento focam em projetos imobiliários em andamento, buscando ganhos através da valorização durante a construção.

Eles são mais arriscados, mas podem oferecer retornos elevados se bem gerenciados.

É importante avaliar a experiência da gestora antes de investir.

Agora, vamos resumir essas informações em uma tabela para facilitar a comparação.

Segmentos Específicos em Destaque para 2026

Além dos tipos de fundos, certos segmentos imobiliários merecem atenção especial no próximo ano.

Investir nesses nichos pode maximizar seus retornos se você souber onde focar.

Galpões de Logística

Os galpões de logística são impulsionados pelo comércio eletrônico e devem aquecer ainda mais em 2026.

A demanda é alta, com níveis de vacância próximos às mínimas históricas.

Para investir, priorize fundos com empreendimentos de alto padrão perto dos centros consumidores, como na região de São Paulo.

• Características: demanda crescente, reajustes de aluguéis acima da inflação, e localização estratégica.
• Atenções: fique atento a vencimentos de contratos e impactos da reforma tributária.

Shopping Centers

Shoppings centers têm alta elasticidade à economia e devem reagir rapidamente à queda dos juros.

Em 2025, negociaram abaixo do valor patrimonial, mas com valorização das cotas, indicando potencial de recuperação.

Esse segmento oferece oportunidades de valorização para investidores pacientes.

• Características: sensíveis a ciclos econômicos, vacância baixa, e potencial de revalorização.

Lajes Corporativas

As lajes corporativas mostram queda contínua na vacância, uma tendência que deve persistir em 2026.

Isso reflete a recuperação do mercado de escritórios, especialmente em áreas urbanas centrais.

Investir nesse segmento pode trazer renda estável e crescimento a longo prazo.

Para finalizar, lembre-se de que a diversificação é chave em qualquer carteira de FIIs.

Combine diferentes tipos e segmentos para mitigar riscos e aproveitar múltiplas fontes de renda.

Com planejamento e conhecimento, você pode transformar os FIIs em uma fonte robusta de riqueza para o futuro.